immoglobulle

Mais qu’appelle-t-on une bulle au juste ?

Comme ont coutume d’affirmer les économistes :

«  La présence d’une bulle ne se constate qu’une fois que celle-ci a explosé ».

Ainsi il n’existe pas d’appareil à mesurer les bulles, de plus la définition même de la bulle économique n’est pas figée.

Le prix Nobel d’économie Joseph Stiglitz donne sa version en ces termes :

"Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix."

Plus prosaïquement, une autre définition peut nous éclairer : « une bulle spéculative est l’écart existant  entre la valeur financière d’un actif et sa valeur réelle ».

La financière est simplement le prix du bien à un instant donné, tandis que la valeur réelle est l’addition de la valeur des éléments qui composent le bien.

En dépassant les diverses interprétations de la valeur réelle et de la bulle, il convient de simplifier ces notions en affirmant qu’on peut  supposer l’existence d’une bulle  dés lors que l’on constate  sur une période donnée une valorisation immobilière bien supérieure à l’accroissement des richesses d’une nation.

Or le constat est limpide et je le répète : depuis 1998 : l’immobilier a augmenté de 100% pour un accroissement de richesse de la population de 25%.

La valorisation immobilière est donc quatre fois supérieure à l’augmentation du PIB.

Ce symptôme évident associé à d’autres indicateurs  économiques à aborder révèle aujourd’hui une situation chaotique et dangereuse, de nature à compromettre en cas d’éclatement toute reprise économique à court terme.

On attend le retour de la croissance en France pour l’an prochain, et bien notre nouveau président  n’en jouira certainement pas considérant qu’un retournement immobilier a pour effet indirect de vous couter au moins un point de croissance.

En revanche, ce qui n'était pas forcément prévisible, c'est bien la survenance simultanée d'une crise financière d'ampleur majeure.

On se doutait bien que ça sentirait un jour le souffre du côté de la grande braderie bancaire au coeur d'une vaste griserie généralisée.

Mais que les marchés se soient relevés si vite en 3 ans, c'est bien la preuve de la surabondance des liquiditées en présence. Les bulles se générent par  abus, et aujourd'hui elles sont nombreuses..

Elles ne respectent même plus désormais la règle de complémentarité qui régissait les rapports entre  marchés d'actions et immobilier.

En vases communiquant l'un devait se remplir quand l'autre se vide.

Aujourd'hui, les deux ont bullé ensemble, entremèlés.

Elles se sont financées mutuellement diluant le risque au milieu d'un vaste jeu de dupe..

Les marchés en présence se retourenent donc ensemble en bout de course.

Même si les marchés d'actions ont été stoppés dans la leur et auraient pu grimper plus haut.

Mais  l'immobilier et ces cycles sont venus gripper l'étreinte parfaite.

Et comme ce sont les réacteurs du crédit qui sont touchés, plus personne ne peut se soutenir lui-même.

Or si ce phénomène de violents retournements simultanés parait singulier par son ampleur, il l’est encore d’avantage par son potentiel d’impact, car il concerne la quasi unanimité des Etats occidentaux qui devraient connaître une réaction de dévaluation immobilière en chaîne associée à une crise financière qui pourrait se révéler être systémique avec plus ou moins de dégâts selon les pays.

Mais les dominos semblent avoir entamé leur course et il ne fait pas bon de se faire propulser à la tête d'un quelconque gouvernement pour les quatre années à venir..

Vous  avez peut-être déjà entendu parler d’immobilier.

Je ne vous apprendrais rien en affirmant de manière péremptoire qu’un appartement n’a jamais été aussi cher qu’aujourd’hui qu’il se trouve à Paris, Mulhouse, ou Cognac.

Les maisons, terme générique comprenant aussi bien de risibles  cabanons que de somptueux châteaux, sont devenues un bien de prestige qu’un couple moyen ne peut plus se payer même dans les zones les plus reculées.

Depuis 7 ans, le prix moyen de la pierre a doublé alors que le revenu  des français ne s’est valorisé que de 25%.

Par une conjonction de facteurs économiques et sociologiques, l’immobilier a fait l’objet d’une frénésie d’achat, qui a  entraîné des hausses annuelles à deux chiffres ces quatre dernières années.

On appelle cela la flambe…

Et après ?

Cette  question,  inutile pour certains, commence pourtant à inquiéter professionnels et amateurs.

Parmi eux, les  « ravis » continuent d’affirmer que la pierre est une valeur montante. Bravo la pierre, continue de grimper la pierre !

D’autres en revanche,  plus circonspects, croient reconnaître  dans cette hausse prodigieuse les dangereux symptômes d’une bulle qui ne devrait pas tarder à exploser.

Car après 5 années d’apothéose, on est en mesure de supposer une surchauffe irrationnelle des prix de l’immobilier.

Or en ce début 2007, la grande majorité de nos compatriotes estime que les pierres françaises n’ont fait que rattraper leur retard sur les anglaises ou les américaines.

Il semble apparemment établi que nos civilisations modernes soient vouées à avoir une valeur immobilière totalement déconnectée de la réalité économique.

Des facteurs structurels maintiendront une  demande excédentaire définitivement.

Pour preuve : les divorces suscitent plus de demandes de logement, les étrangers du nord de l’Europe fuient leurs climats maussades pour acheter en France, et chacun cherche éternellement à devenir propriétaire.

Ainsi le prix d’un toit a doublé en 5 ans, un évènement qui n’a d’ailleurs qu’un seul précédent dans notre histoire nationale : les années 60.

Le temps de la croissance abondante, de la reconstruction d’après guerre, et de l’enrichissement des masses.

Mais alors qu’est-ce qui pourrait expliquer concrètement une telle valorisation quand un pays ne s’enrichit plus vraiment ?

La pierre prend 100% quand les revenus n’augmentent que de 25.

Quelques mauvais coucheurs diront qu’il y a  bulle.

Mais non enfin il n’y a pas bulle, puisqu’il n’y pas de spéculation affirme la FNAIM

( fédération nationale des agents immobiliers).

Selon l’écrasante majorité de la profession de vendeur de pierre, la demande n’est composée que de gentils foyers désireux d’accéder à la propriété.

Les investisseurs ne sont que 25% des acheteurs, le marché est donc bien sain.

Ceux qui nient cette évidence sont des aigris, ou des cassandres frustrées aux relents funestes.

Moi j’en fais partie, je dis qu’il y a bulle, et elle est spéculative.

Un investisseur sur quatre acheteurs c’est énorme, ils sont parfaitement  inconscients d’avancer de tels arguments pour rassurer les gens.

Avec une proportion de cet ordre, si demain les investisseurs se retirent, la demande s’effondrera.

Certes nous avons beaucoup de foyers en besoin de logement, mais les investisseurs sont aujourd’hui une masse compacte et particulièrement perturbatrice du marché.

Les institutionnels et les incitations à la défiscalisation ont gonflé la demande de ces cinq dernières années pour prendre une part prépondérante à la surchauffe.

La situation est alors très simple : nous sommes en haut de l’Annapurna et trois hypothèse s’offrent à nous.

-Le fameux atterrissage en douceur  cher aux professionnels du secteur :

Ces derniers en conviennent, les prix ne peuvent plus progresser à ce rythme, ils se  stabiliseront donc mais ne redescendront plus. Ils devraient même repartirent un jour à la hausse sitôt la demande requinquée.

Ce scénarios du plateau n’aurait qu’un seul précédent déjà évoqué : la reconstruction des années 50.

A l’époque, la flambée rattrapait des décennies de marasme lié à la guerre et était corrélée à l’enrichissement d’un pays tout entier.

Cette solution parait bien confortable pour celui qui en vit, mais puisqu’un  marché totalement inerte n’existe pas sauf à subir les interventions d’un régime communiste, les deux autres alternatives qui s'imposent semblent plus crédibles :

- Le dégonflement progressif de la bulle : à la manière d’une baudruche que l’on prendrait soin de dégonfler gentiment, les prix baisseront délicatement sur les  années à venir puisque la demande ne peut plus soutenir des prix déconnectés de la réalité des ménages.

-Enfin, la dernière hypothèse serait  la chute brutale des prix ou «  krach » :

Selon certains, chaque décennie connaîtrait un krach relatif, mais il n’est pas dans l’intérêt des professionnels de l’immobilier et des banques de divulguer cette régularité.

On appelle cela la permanence des cycles économiques.

L’immobilier étant un actif à part en comparaison avec les actions, l’or ou autres…

Il ne répond pas à un cours instantané, ces variations sont réparties dans le temps et les cycles de ces prix décrivent des courbes régulières assimilables à une chaîne de montagnes.

Une suite de sinusoïdes,  alternant périodes de hausses et de baisses d’environ 7 et 5 ans en moyenne.

Selon cette analyse, les années 80 ont données lieu à l’ascension puis à la descente d’un mont qui serait en quelques sortes le « Canigou ».

Les années 90 ont enfantés du « Mont blanc », tandis que nos années 2000 nous préparent à « l’Annapurna ».

Enfin, selon toutes vraisemblances, et si la massification des capitaux perdure, la bulle des années 2018 devrait s’appeler « Everest ».